موقف المشرع من إخلال المطور العقاري بتسليم الوحدة في الموعد برلمانى
يناقش هذا التقرير موقف القانون من إخلال المطور العقاري بتسليم الوحدة العقارية في الميعاد المحدد. يبرز التقرير ازدواج المساءلة بين المسئولية المدنية والجنائية، فالمسؤولية المدنية تقضي بالتعويض وجبر الضرر، بينما تُفرض العقوبات الجنائية بالحُبس والغرامة. كما يُشير إلى أن محكمة النقض تصدت للأزمة واعتبرت الوحدة العقارية سلعة قابلة للتداول في المعاملات العقارية. يوصل التقرير رسالة واضحة عن نمو القطاع العقاري في مصر وتزايد العقود بين العملاء والمطورين وتداعيات ذلك على الأمن القانوني والاقتصادي.
الإطار القانوني وتحديد المسؤولية
يؤكد الواقع وجود عنصرين رئيسيين في المعاملات العقارية هما الاستشارات القانونية والعقارية. للأسف لا يحظى هذان العنصران بالاهتمام الكافي من قبل كثيرين، مما يفتح باباً للمشاكل والجرائم المرتبطة بالقطاع. ويشير التقرير إلى أن مواقع التواصل تُقدم خدمات استشارية عبر الإنترنت، لكنها لا تستند أحياناً إلى أطر رسمية. وتبرز النتيجة أن وعي المستثمرين والمالكين بهذه العناصر يمكنه تقليل الخسائر وتجنب المخاطر القانونية.
في جانب آخر، يتناول التقرير ممارسات بعض الأطراف التي تعلن عن بيع وحدات بمشروعات التطوير قبل صدور القرار الوزاري أو قبل اعتماد تقسيم الأرض. كما يُعلنون عن حجز وحدات أو التعاقد على بيعها، أو بيع أراضٍ مهيأة للبناء قبل الترخيص. ويُطلب من المشترين تحويل أموال لحساب شركة، لكن باسم فرد وليس باسم الشركة، وتبنى سند الشراء على رسائل واتس اب. تشير هذه الممارسات إلى ازدواج المساءلة وتعدد مسارات الحماية القانونية أمام المشرع.
ازدواج المساءلة قبل الترخيص
تتسق هذه الملاحظات مع فكرة أن النصوص القانونية تفتح باباً لتحديد المسئوليات وتحديد مسارات التعويض أو العقوبات عند الإخلال بالتزامات التسليم. وتظهر النتائج أن المشرع أسس لإطار مزدوج يردع المخالفات عبر آليتين متكاملتين: المدنية تعالج جبر الضرر، والجنائية تفرض عقوبات الحبس والغرامة. وتؤكد هذه الآليات ضرورة وضوح الالتزامات في العقود وتوثيقها بما يضمن حقوق الأطراف حال وجود تأخير. كما أن وجود آليات الاستشارة القانونية المتخصصة يساعد المشترين والمطورين على تفادي النزاعات وتبعاتها الاقتصادية.
موقف النقض وعلاقة الوحدة بالسلعة
تؤكد محكمة النقض أن الوحدة العقارية تشكل سلعة قابلة للشراء والبيع، وهو ما يعيد ضبط مفهوم الملكية في سياق الالتزامات المتبادلة. ومع هذا التفسير، يتواكب ذلك مع إقرار المشرع بازدواج المسئولية بين المدني والجنائي، حيث تقضي التعويضات بجبر الضرر أمام المدنيين وتفرض العقوبات الجنائية بالحُبس والغرامة أمام المخالفين. وتساعد هذه المبادئ في توجيه العملاء والمطورين نحو الالتزام بمواعيد التسليم وتفادي التصعيد القانوني. كما تعزز هذه المعطيات من مناخ الثقة في قطاع التطوير العقاري وتؤكد على أهمية وجود استشارات قانونية ومالية قبل إبرام أي عقد.
