النقض: فسخ عقد الإيجار بوجود شرط فاسخ صريح بلا حكم قضائي

تنص محكمة النقض على أن وجود شرط فاسخ صريح في عقد الإيجار يجعل فسخ العقد واجب النفاذ تلقائياً عند الإخلال بالالتزام. وتوضح أن هذه القاعدة تُطبق عندما يتأخر المستأجر عن سداد الأجرة وفق المواعيد المحددة بالعقد مع إنذاره. وصدرت في الطعن المقيد برقم 1361 لسنة 92 قضائية مخرجات تقضي بنقض الحكم المستأنف وأيدت فسخ العقد وإخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة في الميعاد. وبناء عليه أصبح الشرط الفاسخ الصريح واجب النفاذ بقوة القانون عند تحقق المخالفة.

الخلاصة في المبادئ

تتضمن الحكم مبادئ رئيسية توضح آليات تطبيق الشرط الفاسخ الصريح. أولاً، يجعل الشرط الفاسخ الصريح الشرط واجب النفاذ ويمنع القاضي من منح مهلة طالما تحقق الإخلال. ثانياً، يقتصر دور المحكمة على التثبت من وجود الشرط والمخالفة دون تقييم إضافي. ثالثاً، لا يعفي السداد اللاحق المستأجر من أثر الشرط إذا كان منصوصاً عليه بوضوح في العقد، ولا يجوز تجاهل الإنذار قبل الفسخ إلا إذا اتفق الطرفان على الإعفاء.

ووضح الحكم أيضاً كيف تُطبق مواد القانون المدني، حيث تقضي المادة 158 بأن يكون النص صريحاً في فسخ العقد تلقائياً دون حاجة لإصدار حكم. وأضاف أن المؤجر يجب توجيه إنذار رسمياً بالوفاء خلال المدة المحددة في العقد قبل التمسك بالفسخ، ما لم يتفق الطرفان على الإعفاء من الإعذار. كما أشار إلى تفسير العقد بالمعنى الظاهر لعباراته، خصوصاً عندما يتضمن بنداً صريحاً يفيد الفسخ عند التأخر. ومن الواقع المشار إليه تأكيد وقوع المخالفة بتأخر المستأجر عن السداد لمدة شهرين متتاليين وفق بنود العقد.